Mag. Katharina Braun -

Bauherrenmodelle – Augen auf!

Geschrieben von Rechtsanwältin Katharina Braun

Berufsgruppen wie u.a. Ärzte bei denen angenommen wird, dass hier Personen anzutreffen sind, welche ein hohes Einkommen erzielen, erhalten oft von Finanzdienstleistern zur Vorstellung neuer Veranlagungsmöglichkeiten Einladungen zu „exklusiven“ Informationsveranstaltungen. Eine dieser Veranlagungsmöglichkeiten ist das sogenannte Bauherrenmodell. Doch wenn auch diese Modelle nach wie vor mit Worten wie „ Sicherheit des Grundbuchs“ und der (was schon als solches kritisch zu betrachten ist) in Aussichtstellung von Steuervorteilen angeboten werden, so sei darauf hingewiesen, dass diese Modelle eben durchaus ihre Tücken, und Risiken bergen.

Bauherrenmodell – was ist das?

Beim Bauherrenmodell schließen sich mehrere Personen, um Altbauten zu sanieren, als Bauherren zusammen. Dies u.a. mit dem Bestreben ihre Gewinne aus der Erwerbstätigkeit mit den Verlusten aus dem Bauherrenmodell gegenrechnen zu können. Zielgruppe der Veranlagungsform „Bauherrenmodelle“ sind Personen mit einem hohen Einkommen. Daher einem Jahreseinkommen ab € 60.000,–. Das Eigenkapitalinvestment wird bei dem „ kleinen Bauherrenmodell“ mit durchschnittlich zwischen Euro 30.000,– und € 50,000,– angegeben. Dazu kommt, zur Abdeckung der laufenden Sanierungskosten, ein langfristig laufender Kredit. Der Zusammenschluss der Bauherren erfolgt mittels Miteigentümergemeinschaft oder Kommanditgesellschaft ( KG), wobei bei einer Miteigentümergesellschaft die einzelnen Investoren als Miteigentümer ins Grundbuch, bei einer KG die Gesellschaft als solches ins Grundbuch eingetragen werden.

Beim „großen“ Bauherrenmodell müssen die einzelnen Bauherren sich aktiv um die Abwicklung des Projekts kümmern. Es gibt daher regelmäßig Bauherrenversammlungen, bei welchen die Baufortschritte, die Baupläne etc diskutiert werden, dies bedeutet für den einzelnen Bauherrn mehr Arbeit, als bei einem „ kleinen“ Bauherrenmodell. Bei letzterem steigt der Investor in ein fertig geplantes Modell ein, daher die ganze Organisation wird hier vom Investor an einen Bauherrenmodellanbieter abgegeben. Das große Bauherrenmodell bringt im Gegensatz zum „kleinen“ den Vorteil mit sich, dass die Grunderwerbsteuer von den Anschaffungskosten, exklusive Sanierungskosten, berechnet wird.
Risiken eines Bauherrenmodells bzw. was es bei diesem zu beachten gilt:
Beim„ kleinen“ Bauherrenmodell können sich die Bauherren die Baukosten garantieren lassen. Diese Absicherungsmöglichkeit gibt es beim „großen“ Bauherrenmodell nicht; das große Bauherrenmodell kann also im worst case in einem Totaldesaster enden.

Das Bauherrenmodell ist langfristig angelegt. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur schwer möglich, und mit Verlusten verbunden.

Als Investor in ein Bauherrenmodell muss man sich bewusst sein, dass beim Bauherrenmodell kein Eigentum an einer bestimmten Wohnung, sondern nur ideelles Miteigentum erworben wird, welches – dies anders als bei der Vorsorgewohnung, bei welcher man eine bestimmte Wohnung erwirbt, kaum bzw. nur schwer veräußerbar ist. Immer wieder kommt es vor, dass ein Investment an einem Bauherrenmodell getätigt wird, ohne dass sich der Investor das Gebäude und dessen Zustand vorab tatsächlich genau angeschaut hätte, bzw. wird von manchem Investor übersehen, dass er eben Miteigentümer mit allen Risiken und Verantwortlichkeiten einer Immobilie wird, und zeigt sich mitunter – zum späteren Schrecken der Investoren- dass in den Kalkulationen der Modelle die Sanierungskosten weit unterschätzt wurden. Ebenfalls zu beachten ist, dass durch die für das Projekt in Anspruch genommenen Förderungen der Mietzins nach oben gedeckelt ist, und ist dies bei der Rendite zu bedenken. Bei der Überlegung in ein Bauherrenmodell zu investieren, sollte zudem ins Kalkül gezogen werden, dass dieses Modell eben auf einem hohen Einkommen basiert, und die Rechnung platzen kann, wenn sich das Eigeneinkommen reduziert. Erschwerend zudem, dass die einzelnen Bauherren meist durch Bauherrenmodellanbieter zusammen gewürfelt wurden, die sich zuvor zumeist nicht kannten, meist auch unerfahren in Bauangelegenheiten sind, und es oft zu furchtbaren Streitigkeiten unter den Bauherren kommt. Sich über eine etwaige spätere Aufteilung des sanierten Hauses schriftliche Gedanken zu machen, ist aus finanztechnischen Gründen nicht statthaft, da dann ja Vorsorgewohnungen für den Einzelnen geschaffen werden würden, welche auf eine viel längerer Zeit nämlich auf 67 Jahre ( und nicht wie beim Bauherrenmodell auf 15 Jahre ) abzuschreiben sind. Geregelt sollte aber vorab der modus operandi bei einem allfälligen späteren Verkauf der Liegenschaft werden, dies um Miteigentümer/Gesellschafterstreitigkeiten vorzubeugen. Beim Bauherrenmodell muss zudem gerechnet werden dass bei Laufzeitende des einzelnen Projekts die Wohnungen nicht bestandsfrei sind. Auch sind bei Altmieten zudem die gesetzlichen Eintrittsrechte von Mietern zu beachten. Erbt in etwa eine Witwe mit einem geringen Einkommen den Bauherrenanteil, so verliert die Veranlagung ihre steuerliche Attraktivität, und wird das Investment teurer. Ebenso sind etwaige Mietausfälle mit zu kalkulieren. Ganz genau anzuschauen und zu vergleichen sind die Nebenkosten der einzelnen Bauherrenmodellanbieter.

Weiters kann naturgemäß nicht gesagt werden, ob die zu Beginn des Bauherrenprojekts gegebenen Steuervorteile sich über die Dauer des Investments halten. So wurde mit der Steuerreform 2015/2016 die AFA „ Absetzung für Abnutzung“ für Instandsetzungsmaßnahmen von 10 Jahren auf 15 Jahren verlängert. Die Verlängerung des Abschreibungszeitraums brachte eine geringere jährliche AFA, und sohin eine Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage mit sich. Zudem brachte diese Reform insofern auch eine Änderung der Afa- Bemessung mit sich als von bebauten Grundstücken des Privatvermögens der Grundanteil von vormals 20 Prozent auf ( grundsätzlich) 40 Prozent angehoben worden ist. So ist also nicht auszuschließen, dass Steuervorteile mit denen man als Investor aber fix gerechnet hat, einem dann doch nicht zugesprochen werden. So geschehen im Fall eines Immobilienprojekts, bei denen seitens des Finanzamts den Investoren die Bauherreneigenschaft, und die damit einhergehenden Vorteile bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer, nicht zuerkannt wurden. Dies da laut der abgeschlossenen Verträge und der Protokolle der Miteigentümergemeinschaftversammlungen den Investoren so gut wie keine Gestaltungsmöglichkeiten und Mitspracherechte eingeräumt worden waren, und diese, so die Begründung des Fiskus, daher nicht als Bauherrenunternehmer zu behandeln wären.

Es bleibt abzuwarten ob allfällige doch nicht eintretende Steuervorteile noch so manchen Anlass für Rechtstreitigkeiten geben werden, und sind die Anbieter gut beraten bei dem Verkauf der Bauherrenmodelle möglichst individuell auf die Situation des einzelnen Investors einzugehen, und Allgemeinaussagen im Zusammenhang mit Steuervorteilen in der Bewerbung zu unterlassen. Das Modell muss jedenfalls am Ende des Tages, sohin innerhalb von 25 Jahren einen „Totalüberschuss“ erzielen, sonst fällt es unter Liebhaberei, und verliert den Steuervorteil, und kommt es zu einer Rückabrechnung mit dem Fiskus.

Ob die Prognoserechnungen auch tatsächlich halten, und welche Rendite daher letztendlich mit dem einzelnen Modell erwirtschaftet werden kann, hängt nicht unwesentlich vom Zinsniveau ab, und wird sich dies aufgrund der Langfristigkeit der Modelle erst zeigen müssen. Diese Modelle können durchaus eine gute Veranlagungsform darstellen, bedürfen jedoch eines großen Know Hows. Bei Bauherrenmodellen ist also wirklich zu schauen, und prüfen von wem die Modelle angeboten werden.

Vorsicht auch für Finanzdienstleister:

Auch die Finanzdienstleister werden jedenfalls die von ihnen vermittelten Modelle einer ganz genauen ( dies sowohl aus bautechnischer als auch (steuer)rechtlicher Sicht) Evaluierung zu unterziehen haben, müssen diese Dienstleister doch im Falle einer Inanspruchnahme durch einen Investor damit rechnen, dass die Berufshaftpflichtversicherung keine Deckung gewährt. Dies da eine schwerpunktmäßige steuerberatende Tätigkeit vom Berufsversicherungsschutz eines Vermögensberaters ( geregelt ist dieser in § 136 a Abs 1 GewO) zumeist nicht umfasst ist ( vgl. Gz 1 R 213/12p-13).

Bauherrenmodelle:

Möglichkeit , Herstellung bzw. Instandsetzungsaufwand gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen

Laufende Werbungkosten, insbesondere Finanzierungskosten; sind sofort abzugsfähig.

Generierung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vorteil: dieses Modells: hohe Verlustzuweisung in den ersten Jahren, die sich vor allem durch die besondere Abschreibung der Herstellungsaufwendungen und aufgrund der Fremdfinanzierung ergibt.

Veräußerungsgewinn unterliegt der ImmoEst.

Verluste sind ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.