Mag. Katharina Braun -

Contracting- Streit um die Heizanlage beim Kauf vom Bauträger.

Der Bauträger schuldet nicht nur die ordnungsgemäße Übergabe des Bauwerks, sondern auch die Fertigstellung der Gesamtanlage. Hierzu gehört auch die Übergabe der Heizanlage. Der Kauf eines Wohnungseigentumsobjekt setzt auch die Verschaffung von Miteigentum an den gemeinsamen Anlagen voraus. Immer wieder kommt es in der Praxis aber zu Contracting Lösungen. Bei dieser zahlen die Wohnungseigentümer aber nicht nur die laufenden Kosten der Heizung, sondern auch die Herstellungskosten der Heizanlage, welche zumeist – zumindest eine Zeit lang- im Eigentum des Wärmelieferanten bleibt. Zudem sind die Wohnungseigentümer meist gehalten über einen doch langen Zeitraum, oft 20 Jahre, die Energie bei einem bestimmten Wärmelieferanten zu beziehen. Das Anlagencontracting führt daher dazu, dass für die Erwerber höhere Kosten anfallen, da nicht nur der Bezug der Wärme sowie die Wartungskosten, sondern insbesondere auch die Refinanzierungsraten sich kostensteigernd zu Buche schlagen.

Derartige Kostenüberwälzungen sind aber nur dann zulässig, wenn der Wohnungseigentümer als Konsument ausdrücklich vertraglich auf dieses Contracting Modell hingewiesen wurde. Ein bloßer Hinweis auf ein Muster ohne nähere vertragliche Präzisierung reicht dafür sicher nicht aus.

Schließlich muss der Verbraucher erkennen können, worauf er sich einlässt. Es bedarf daher jedenfalls nicht nur eines konkreten Hinweises im Vertrag auf das Contracting, sondern auch einer zahlenmäßigen, einen Vergleich ermöglichenden Gegenüberstellung. Denn bei dem Contracting fallen, da die Herstellungskosten der Anlage von den Wohnungseigentümern getragen werden, Refinanzierungskosten an und handelt es sich um ein Finanzierungsleasingmodell. Ist im Kaufvertrag ein Fixkostenpreis festgelegt und wurde eben nicht ausdrücklich bzw. unzureichend auf das Contracting Modell hingewiesen, so können die Herstellkosten der Anlage nicht auf die Wohnungseigentümer übertragen werden. Gemäß § 38 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Vereinbarungen, rechtsunwirksam, die geeignet sind, dem Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Nutzungsrechte- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, worunter insbesondere auch Mietverträge oder Nutzungsvorbehalte über allgemeine Teile der Liegenschaft fallen.

Steht nun dem Wohnungseigentümer kein ( Mit) Eigentum an der Heizanlage zu, und wurde dies nicht ausdrücklich im Vorfeld ausgemacht, so ist davon auszugehen, dass aufgrund dieses sogenannten Wurzelmangels( denn der Wille des Bauträgers war diesfalls von vornherein darauf ausgerichtet dem Wohnungseigentümer an der Heizanlage eben nicht Eigentum zu verschaffen), der der jeweiligen Ratenzahlung entsprechende Baufortschritt nicht eingehalten worden ist, sodass die Rate der Zahlung, welche die Installation der Heizanlage voraussetzt, mangels Fälligkeit zurück gefordert wird können( § 10 Ab 2 2 BTVG ( Bauträgervertragsgesetz, § 14 BTVG).

Es ist daher zu prüfen: die Abrechnung ( finden sich hier über den Bezug der Energie und die Wartung hinausgehende Kosten?), in welchem Eigentum steht die Heizanlage? Wenn Heizanlage nicht im Eigentum der Wohnungseigentümer: wurde ausreichend über das Contracting aufgeklärt, dieses vereinbart?