Mag. Katharina Braun -

Oft handelt es sich bei der ehelichen Liegenschaft um ein Baurecht oder ein Superädifikat, und kommt es dann immer wieder zu Schwierigkeiten bei der Ermittlung des Werts des Baurechts bzw. des Superädifikats.
Allgemein:
Ein Baurecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück. Es belastet ein Grundstück mit dem vererbbaren und veräußerbaren Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Gebäude zu haben. Die Laufzeit beträgt mindestens 10 und längstens 100 Jahre. Dem Bauberechtigten kommen am Gebäude die Rechte eines Eigentümers und an dem Grundstück die Rechte eines Nutznießers zu. Bei Erlöschen des Rechts durch Zeitablauf fällt das Gebäude gegen eine angemessene Entschädigung in das Eigentum des Grundeigentümers. Das Baurecht erlischt auch dann, wenn der Bauberechtigte den Bauzins in zwei aufeinander folgenden Jahr nicht bezahlt.
Das Baurecht wird grundbuchmäßig selbständig behandelt, und für das Recht eine eigene Einlage (Baurechtseinlage) eröffnet, wo alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten zu vollziehen sind. Beim belasteten Grundstück (Stammeinlage) wird die Belastung durch das Baurecht im C-Blatt im ersten Rang einverleibt.
Ermittlung des Verkehrswertes des Baurechts:
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts des Baurechtsgrundes kommt es entscheidend auf die jeweilige vertragliche Vereinbarung an, und sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts die wertbeeinflussenden Vereinbarungen zu berücksichtigen.
Wertbeeinflussenden Vereinbarungen sind insbesondere:
• eingeschränkte Veräußerung oder Belehnung des Baurechts
• Einschränkungen bei baulichen Veränderungen oder Erweiterungen
• Widmungsbeschränkungen
• Gestaltung der Außenanlagen usw.
Die Beschränkungen, aber auch eventuelle Vorteile werden durch entsprechende Zu bzw. Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt.
Der Wert des Baurechts wird als Barwert einer nachschüssigen Rente, die die Differenz zwischen angemessen und tatsächlich gezahltem Bauzins darstellt, errechnet.
Entspricht der gezahlte Bauzins dem marktüblichen Bauzins, so ist der Wert des Baurechts gleich 0.

Es kommt jedoch oft vor dass der Bauberechtigte weniger oder mehr als die Verzinsung des Bodenwertes bezahlt. Häufig erfolgen Minderleistungen durch den Bauberechtigten aus folgenden Gründen:
Die Steigerung der Grundstückspreise war stärker, als dies trotz der Wertsicherung des Bauzinses der Fall war:
Die öffentliche Hand fördert als Liegenschaftseigentümer Betriebsansiedlungen oder -gründungen durch die Zurverfügungstellung von Grundstücken mit Niedrigem Bauzins.
Eine Minderleistung des Bauberechtigten bedeutet für diesen einen Vorteil. Der Wert des Baurechts wird als Bodenwertanteil bei der Verkehrswertermittlung der Baurechtseinlage berücksichtigt. Für die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft bedeutet die Minderleistung allerdings einen Nachteil, so dass der Wert des Baurechts wertmindernd vom fiktiv unbebauten und unbelasteten Bodenwert abgezogen wird.
Eine Mehrleistung des Bauberechtigten wiederum stellt für dessen Liegenschaft bewertungstechnisch einen Nachteil dar. Ob eine Mehrleistung für die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft einen bewertungstechnischen Vorteil darstellt, hängt von der Nachhaltigkeit des höheren Bauzinses sowie der Marktlage ab.
Superädifikat:
Bei einem Superädifikats handelt es sich um ein Gebäude, welches gemäß § 435 ABGB auf fremden Grund mit der Absicht errichtet wird, dass dieses dort nicht stets verbleiben soll. Im Unterschied zum Baurecht handelt es sich bei einem Superädifikat um eine bewegliche Sache. Der Eigentumserwerb erfolgt nicht durch Verbücherung sondern durch die Urkundenhinterlegung bei Gericht. Neben der Registrierung in der „Sammlung der bei Gericht hinterlegten und eingereihten Liegenschafts- und Bauwerksurkunden“ kurz auch als „Bauwerkskartei“ bezeichnet, wird ein Superädifikat lediglich im A2 Blatt angemerkt. Der erste Eigentumserwerb erfolgt originär durch die Bauführung, ohne dass die Hinterlegung einer Urkunde notwendig ist. Das Vorhandensein eines Superädifikats ist daher nicht immer im Grundbuch ersichtlich. Es ist daher zur korrekten Wertermittlung eine sorgfältige Recherche unumgänglich.
Ermittlung des Verkehrswertes des Superädifikates:
Für die Verkehrswertermittlung von Superädifikatsliegenschaften kann grundsätzlich die Bewertungsmethode für Baurechtsliegenschaften herangezogen werden, es muss dabei aber besonders auf die Vertragsgestaltung und eventuelle Sonderbedingungen Bedacht genommen werden. Eventuell ist auch ein Wagnisabschlag vorzunehmen, der den Unterschied der Sicherheit zwischen einem Superädifikat und einer Baurechtseinlage berücksichtigt. Oft werden in der Praxis – entgegen der Rechtstheorie – Superädifikate in der Absicht errichtet, dass dieses sehr wohl bestehen bleiben. Auch dies führt durchaus zu Rechtsunsicherheiten, welche die Wertermittlung beeinflussen.
Aufgrund der Komplexität ist meist zur genauen Wertermittlung des Baurechts/Superädifikats die Einholung eines Sachverständigengutachtens unabdingbar.
Scheidungsanwältin Rechtsanwältin Katharina Braun arbeitet eng mit Sachverständigen zusammen, kontaktieren Sie uns wegen einem Beratungstermin.