Mag. Katharina Braun -

Bei einem Liegenschaftskauf fallen neben dem Kaufpreis Nebengebühren in der Höhe von durchschnittlich rund 10-12 % des Kaufpreises an. Zu den Nebenkosten gehören die Vertragserrichtungskosten, die gerichtliche Eintragungsgebühr, allfällige Kosten eines eingeschalteten Immobilienmaklers und vor allem die Grunderwerbsteuer.
Das so genannte Verpflichtungsgeschäft (der Kaufvertrag) ist für das Entstehen der Steuerschuld relevant. Der Grunderwerbsteuer unterliegen nicht nur die Grundstücke an sich, sondern auch das auf dem Grund stehende Gebäude, sei es als Einzelgebäude oder auch im Rahmen des Wohnungseigentums. Als Grundstück im Sinne des Gesetzes gelten auch Baurechte und Superädifikate, sohin Gebäude, die die auf fremdem Grund errichtet wurden.
Wird mit der Liegenschaft Mobiliar (bewegliche Sachen) mitverkauft so schmälert dies die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Es empfiehlt sich daher aus steuerrechtlicher Sicht, das Mobiliar gesondert auszuweisen und in einer Inventarliste zu erfassen und einen dafür realistischen Kaufpreis anzusetzen. Bei der Erstellung der Inventarliste ist darauf zu achten, dass dort nur jene bewegliche Sachen eingeführt werden können, die mit dem Gebäude nicht so fest verbunden sind, dass sie nicht ohne Zerstörung vom Gebäude wieder gelöst werden können. Fest eingebaute Möbel (Beispiel Einbauküche) können von der Steuer nicht befreit werden.
„Bauherrenproblematik“
Die sogenannte „Bauherrenproblematik“ ergibt sich daraus, dass zunächst eine unbebaute Liegenschaft erworben wird, dort aber ein Gebäude errichtet werden soll. Wird nur die „nackte Liegenschaft“ gekauft, so ist nur diese zu versteuern. Hierzu ist es aber erforderlich dass zwischen dem Kauf der Liegenschaft und dem Vertrag über die Errichtung des Gebäudes, bei welchem es sich im Wesentlichen um einen Werkvertrag handelt, keine wirtschaftliche oder rechtliche Einheit besteht. Die Herstellerinitiative muss beim Käufer liegen und auch das Herstellerrisiko muss ihm verbleiben. Eine Fixpreisvereinbarung würde dagegen sprechen, dass dieses Herstellerrisiko beim Käufer liegt und würde sich dann die Grunderwerbsteuerpflicht auch auf das Gebäude beziehen. Eine durchdachte Vertragserstellung ist daher sehr wichtig.
Üblicherweise zahlt bei Kaufverträgen der Erwerber die Grunderwerbsteuer (vertraglich kann natürlich anderes vereinbart werden).
Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient entweder der Wert der Gegenleistung oder der (gemeine) Wert des Grundstücks. Der Wert der Gegenleistung wird dann herangezogen, wenn eine solche tatsächlich vorhanden ist; zB Kaufpreis.
Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich um einen Barkaufpreis handelt oder ob die Errichtung des Kaufpreises zum Beispiel durch Übernahme von Schulden auf der Liegenschaft erfolgt.
Sowohl die Bemessungsgrundlage als auch der Steuersatz sind davon abhängig, ob ein Erwerb im oder außerhalb des Familienverbandes stattfindet.
Grundsätzlich beträgt der allgemeine Steuersatz für die Grunderwerbsteuer 3,5 % der Gegenleistung.
Bei Rechtsgeschäften im Familienverband (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten –sofern ein gemeinsamer Wohnsitz bestand oder besteht – Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind) ist nicht die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Steuerberechnung, sondern der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30 % des gemeinen Wertes, wenn dieser nachgewiesen wird.
Der Einheitswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert, dieser beträgt in der Praxis etwa 10 % des tatsächlichen Grundstückswertes. Mit der geplanten Steuerreform soll nun künftig auch bei Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie der Verkehrswert ( statt bisher Einheitswert) als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Hierdurch würden Immobilienübertragungen im Familienverband wesentlich verteuert.
Bei so genannten gemischten Schenkung, wo also zwar eine Gegenleistung erfolgt, diese jedoch den Wert der Liegenschaft nicht erreicht , ist die Gegenleistung dann als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen, wenn die Gegenleistung höher ist als der dreifache Einheitswert. Zu diesem Zwecke werden zurückbehaltene Wohnrechte oder Fruchtgenussrechte entsprechend bewertet und dann mit dem dreifachen Einheitswert verglichen.
Die Kosten der Vertragserrichtung unterliegen dann der Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Käufer jedoch die Kosten für den Vertrag übernimmt. Zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer sollte daher der Käufer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilen und auch die Kosten übernehmen.
Gegenüber dem Finanzamt sind Steuerschuldner alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, sohin sowohl der Verkäufer als auch der Käufer. Im Vertrag wird festgelegt, wer nach dem Willen der Parteien diese Kosten übernehmen soll. Daher wird in der Regel die Grunderwerbsteuer vom Käufer übernommen und wird sich das Finanzamt an diesen in Anlehnung an den Vertrag auch zunächst halten. Zahlt der Käufer allerdings nicht, kann es durchaus passieren, dass der Verkäufer in Anspruch genommen wird. Es ist daher zu empfehlen im Rahmen der treuhändige Abwicklung der Liegenschaftsübertragung den Treuhänder zu beauftragen neben dem Kaufpreis auch die Steuer auf das Treuhandkonto einzufordern und dafür zu sorgen, dass die Steuer vom Treuhandkonto entrichtet wird. Es kann auch im Vertrag vorgesehen werden, dass bei nicht vollständiger Entrichtung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann.
Die Abgabenerklärung ist bis zum 15. des zweitfolgenden Monats welches der Entstehung der Steuerschuld folgt dem Finanzamt vorzulegen.
Die Grunderwerbsteuer kann innerhalb von drei Jahren zurückgefordert werden, wenn die Parteien einvernehmlich den Vertrag aufheben oder wenn ein Vertragspartner ein im Vertrag vorbehaltenes Rücktritts- oder Wiederkaufsrecht ausübt und damit Vertrag rückgängig gemacht wird.
Darüber hinaus ist eine Rückforderung der Grunderwerbsteuer möglich, wenn das abgeschlossene Rechtsgeschäft ungültig wird und das wirtschaftliche Ergebnis gleichzeitig auch beseitigt wird. Ebenso dies gilt dies, wenn Erwerbsvorgang aufgrund der Nichterfüllung von bestimmten Vertragsbestimmungen wieder rückgängig gemacht wird.
Sollte es nachträglich Veränderungen beim Kaufpreis bzw. bei der Gegenleistung geben ( zB Gewährleistungsansprüche) so wird die Grunderwerbsteuer nachträglich über Antrag angepasst.