Mag. Katharina Braun -

Das Bauträgervertragsgesetz findet auf Verträge über Wohnungen oder Gebäude, die erst künftig zu errichten bzw. umfassend zu erneuern sind Anwendung.

Daher Verträge, die den Erwerbern

• Das Eigentum
• Das Miteigentum
• Das Wohnungseigentum sowie
• Das Mietrecht oder sonstiges Nutzungsrecht verschaffen.

Den Schutz des Bauträgervertragsgesetzes genießen Erwerber welche vereinbarungsgemäß vor der Fertigstellung insgesamt Zahlungen von mehr als € 150,– pro Quadratmeter Nutzungsfläche zahlen müssen. Es kommt nicht darauf an, ob die Vorauszahlungen direkt an den Bauträger oder an Dritte geleistet werden, bzw. ob sie beim Bauträger selbst ein bloßer „Durchlaufposten“ sind oder bei diesem verbleiben.

In die Betragsgrenzen werden daher auch eingerechnet:

• Zahlungen an den Liegenschaftsverkäufer
• Aufschließungskosten, Gebühren, Abgaben, Steuern
• Vorauszahlungen für Sonderleistungen( zum Beispiel Armaturen aus Metall oder Zusatzleistungen ( zum Beispiel Außenrollos), wenn der Bauträger für die Ausführung dieser Leistungen bestimmte Firmen oder die mögliche Qualität und Quantität der Leistung vorschreibt
• Kosten der Vertragserrichtung und- abwicklung.

Wird das Kaufobjekt von den Verkäufern einer durchgreifenden Sanierung zugeführt so unterliegt dieser Kauf ebenfalls dem Bauträgervertragsgesetz.

Der Oberste Gerichtshof hat bereits geführt, dass von einer durchgreifenden Erneuerung von Wohnungen, Geschäftsräumen oder Gebäuden dann auszugehen ist, wenn die Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen am Vertragsobjekt in einer Bauphase ansetzen, die in etwa mit dem Stadium nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches eines erst zu errichtenden Objekts verglichen werden kann. Als weiterer Anhaltspunkt für eine durchgreifende Erneuerung können die Kosten der Renovierung herangezogen werden: Erreichen diese die Hälfte der gesamten Neuherstellungskosten, so wird der Vertrag als Bauträgervertrag zu qualifizieren sein. Es handelt sich dabei um zwei voneinander unabhängige Kriterien, sodass die Erfüllung bloß eines von ihnen genügt (

Nicht anwendbar ist das Gesetz auf Verträge über

• den „ Bau auf eigenem Grund“
• Verträge über die Sanierung von Wohnungen oder Gebäuden, die sich bereits im Besitz des Konsumenten befinden und
• Kauf- oder Mietverträge über bereits fertig gestellte Objekte.

Kernbestimmung des Bauträgervertragsgesetzes ist die Absicherung von Geldern für den Insolvenzfall

Folgende Sicherungsmodelle sind zulässig:

Garantie ( einer Bank, einer Versicherung oder einer Gebietskörperschaft) lautend auf den Namen der ErwerberInnen

Versicherung, die der Garantie eines Kreditinstitutes gleichwertig sein muss,

grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der zu bebauenden Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan oder,

ein ausreichend Deckung bietendes Pfandrecht auf einer anderen Liegenschaft

Soweit der Sicherungszweck hierdurch nicht beeinträchtigt wird, können die im Bauträgervertragsgesetz vorgesehenen Sicherungen auch nebeneinander eingesetzt oder nachträglich einvernehmlich ausgetauscht werden.

Zahlung nach Ratenplan bedeutet Zahlung des Preises in Raten, die erst nach Abschluss der im Gesetzt festgelegten Bauabschnitte fällig werden. Vor der Baubewilligung darf keine Zahlung entgegen genommen werden. Vom Ratenplan darf nur abgegangen werden, wenn der Erwerber durch andere schuldrechtliche Sicherungen ( Garantie, Versicherung) abgesichert wird.

Der Bauträger kann grundsätzlich zwischen zwei Arten des Ratenplans wählen. Bei Ratenplan A sind anfänglich höhere Raten zu entrichten als bei Ratenplan B. Dienst der Erwerb im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Deckung des dringendes Wohnbedürfnisses, hat der Bauträger bei vereinbarter Zahlung des Ratenplans A eine Zusatzgarantie von mindestens 10 % des Preises ( einschließlich der Entgelte für Sonder- und Zusatzleistungen) durch Garantie oder Versicherung beizubringen. Diese Zusatzsicherheit soll vermögenswerte Nachteile der Erwerber im Insolvenzfalls decken ( zum Beispiel zusätzliche Mittel für die Fertigstellung des Vorhabens, Wohnkosten infolge Verzögerung, Verluste im Zuge der Verwertung des unfertigen Objektes).

Ratenplan A

Ein Betrag in Höhe von 15 % bei Baubeginn

Ein Betrag in Höhe von 35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches;

Ein Betrag in Höhe von 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen;

Ein Betrag in Höhe von 12 % nach Fertigstellung der Fassade, der Fenster und deren Verglasung;

Ein Betrag in Höhe von 12 % nach Bezugsfertigstellung des eigentlichen Vertragsgegenstandes;

Ein Betrag in Höhe von 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage;

Der Rest in Höhe von 2 % Zug um Zug bei Aufliegen einer Bankgarantie zur Absicherung des Haftrücklasses beim Treuhänder.

Ratenplan B

Ein Betrag in Höhe von 10 % bei Baubeginn;

Ein Betrag in Höhe von 30 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches;

Ein Betrag in Höhe von 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen;

Ein Betrag in Höhe von 12 % nach Fertigstellung der Fassade, der Fenster und deren Verglasung;

Ein Betrag in Höhe von 17 % nach Bezugsfertigstellung des eigentlichen Vertragsgegenstandes;

Ein Betrag in Höhe von 9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage;

Der Rest in Höhe von 2 % Zug um Zug gegen Übergabe der Bankgarantie zur Absicherung des Haftrücklasses beim Treuhänder.

Erfolgt die Sicherung der Kundengelder nicht durch Garantie oder eine Versicherung, muss der Bauträger einen Treuhänder ( Rechtsanwalt oder Notar) bestellen. Der Treuhänder haftet für die Einhaltung des Bauträgervertragsgesetzes, dieser hat die Erfüllung der Sicherungspflichten zu überwachen. Dem Treuhänder obliegt allerdings keine Qualitätskontrolle oder Mängelfeststellung der jeweiligen Baufortschritte.
Da Verträge über „Bauen auf eigenem Grund“ und eine umfangreiche Sanierung einer Wohnung ( Gebäude) , welche bereits im Besitz des Konsumenten ist, nicht dem Bauträgervertragsgesetz unterliegt, ist es empfehlenswert in diesen Fällen die Anwendung des Bauträgervertragsgesetzes vertraglich festzulegen.