Mag. Katharina Braun -

Ist der Gebrauch der Mietwohnung – so in etwa beispielhaft durch Schimmelbildung, defekte Wasser und Stromversorgung, Lärm – beeinträchtigt, so steht dem Mieter grundsätzlich das Recht zur Reduktion des Mietzinses zu. In welchem Ausmaß diese jedoch tatsächlich zu Recht besteht, hängt vom Einzelfall ab, und kann im vornhinein diesbezüglich meist keine verbindliche Festlegung erfolgen.

Bezahlt der Mieter dem Vermieter nach eigenem Gutdünken einen verminderten Mietzins, so setzt er sich dem Risiko einer Mietzins – und Räumungsklage aus. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob der Mieter überhaupt oder in dem von ihm veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt war. Ergibt das Verfahren, dass der Mieter sich zuviel von der ihm vorgeschriebenen Miete abgezogen hat, so hat der Mieter rasch die noch offene Mietzinsforderung (spätestens jedoch vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung, vgl. § 33 Abs 2 MRG) zu bezahlen- und vorzubringen, dass ihn am Zahlungsrückstand – also an seiner Fehleinschätzung – kein grobes Verschulden trifft. Nur dann, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, dass kein grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand bestand, wird die Räumungsklage abgewiesen.

Um sich dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage nicht auszusetzen, empfiehlt es sich für den Mieter, den ihm vorgeschriebenen Mietzins zur Überweisung zu bringen. Dies jedoch ausdrücklich unter VORBEHALT. Achtung: eine vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses stellt einen konkludenten Verzicht auf die Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen dar.

Es ist nicht möglich den behaupteten reduzierten Mietzinsbetrag bei Gericht präventiv zu erlegen. Dies da nach der Auffassung der OGH noch keine unklare Rechtslage gegeben ist, welche aber Voraussetzung für den berechtigen Gerichtserlag wäre (anzumerken ist hier jedoch, dass je nach Oberlandesgerichtssprengel die Zulässigkeit der präventiven Hinterlegung als Erlagsgrund um Sinne einer unklaren Rechtslage differenziert gesehen wird).

Der Mieter sollte die Beeinträchtigung des Mietobjektes dem Vermieter/ der Hausverwaltung sofort schriftlich anzeigen, und ihn zur Reparatur bzw. zur Beseitigung der Beeinträchtigung auffordern. In dem Schreiben sollte unbedingt erklärt werden, dass man die bereits zuviel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen. Sollte eine außergerichtliche Einigung nicht möglich sein, so steht es dem Mieter frei seine Mietzinsminderungsansprüche im streitigen Verfahren geltend zu machen.