Mag. Katharina Braun -

Das passende Büroobjekt zu finden, ist meist keine leichte Sache, und wirft auch einige rechtliche Fragestellungen auf.
Grundsätzlich kann zwar jeder Immobilieneigentümer die Nutzung/Widmung seines Eigentums selbst bestimmen, jedoch unterliegt er hierbei öffentlich rechtlichen Beschränkungen.
So ist es wichtig, dass das Mietobjekt über eine Bürowidmung verfügt, dies sowohl auf zivilrechtlicher ( Wohnungseigentumsvertrag) als auch auf öffentlich rechtlicher Ebene ( Bauordnung).
Wird eine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken angemietet, so stellt eine anderweitige Verwendung einen Kündigungsgrund dar, dies wenn die Nutzung der Wohnung zu Geschäftszwecken überwiegt.
In der Praxis kommt es oft vor ( dies besonders bei Häusern mit „gemischter“ Nutzung – daher neben Wohnungs- auch Büromieter) , dass sich andere Mieter des Hauses durch den Geschäftsgang, insbesondere durch den erhöhten Kundenverkehr ( daher verstärkt fremde Menschen im Haus) beeinträchtigt fühlen und dem Vermieter gegenüber Mietzinsreduktionsansprüche geltend machen. Dies wiederum führt dazu, dass der Vermieter versuchen wird den Geschäftsgang einzudämmen ( allenfalls mittels Unterlassungsklage) bzw. dem Mieter aufzukündigen.
Daher bei Anmietung genau auf den Mietzweck achten, und den Zweck mit dem Vermieter besprechen. Nicht hilfreich ist es, wenn man den tatsächlichen Mietzweck bei Anmietung verschweigt, rechtliche Probleme sind hier vorprogrammiert.
Bei Ankauf eines Wohnungsobjekts mit dem Ziel dies später als Büro zu verwenden ist es wichtig vorab einen Blick in den Flächenwidmungsplan zu werfen. Die Widmungspläne in Wien sind online einsehbar (http://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/)
Der Hintergrund dafür, dass nicht jedes Objekt beliebig in ein Büro umgewidmet werden kann, ist jener, dass die Bildung von „Geistervierteln“ verhindert werden soll. Insbesondere im innerstädtischen Bereich sollen eben nicht reine Bürokomplexe entstehen, sondern soll auch gewohnt werden.
Eine Umwidmung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich:

Innerhalb von Wohnzonen (der 1. Bezirk ist zur Gänze Wohnzone) dürfen Wohnungen – ausgenommen in den im § 7a Abs. 5 BO genannten Fällen- nicht aufgelassen (umgewidmet) werden.

Eine Umwidmung ist in etwa möglich wenn die Wohnqualität im Wohnbereich durch äußere Umstände wie Immissionen beeinträchtigt ist oder ( in der Praxis kommt dies oft vor) wenn zugleich ein anderer Wohnraum in räumlicher Nähe in zumindest gleichem Ausmaß geschaffen wird.

Für den Wohnungseigentümer, der die Widmung seiner Wohnung ändern möchte gilt folgendes:
Erforderlich ist bei einer Umwidmung die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. Eine eventuell baubehördliche Baubewilligung kann die ( wohnungseigentumsrechtlich) notwendige Zustimmung aller übrigen Eigentümer nicht ersetzen. Selbst wenn also die Baubehörde vom Erfordernis der Unterschrift aller Wohnungseigentümer unter ein Bauansuchen absieht und das Bauvorhaben genehmigt, muss man sich um die Zustimmung aller Wohnungseigentümer bemühen.

Ändert ein Wohnungseigentümer eigenmächtig ( daher ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer) die Widmung des in seinem Eigentum befindlichen Objekts, so kann dieser von jedem einzelnen Wohnungseigentümer bei Beeinträchtigung desselben auf Unterlassung und Wiederherstellung des vorigen Zustands geklagt werden.