Mag. Katharina Braun -

Serie: Geldanlage. Das Bauherrenmodell entdecken viele Investoren als zielführende, aber langfristige Anlageform. Und das nicht nur aufgrund der steuerlichen Begünstigungen. Doch das Investment will gut geplant und kalkuliert sein.

Viele Anleger entdecken das Bauherrenmodell als mögliche Investmentform für sich. Schließlich scheint es attraktiv, vor allem aufgrund der steuerlichen Begünstigungen und der hohen Renditen. Doch wer als Investor Bauherr werden will, sollte sich mit reichlich Know – how wappnen, um die Vorteile genauso gut zu kennen wie die kleinen Haken, in denen sich die Hoffnung auf das ideale Anlagemodell verfangen könnte.

Im Bauherrenmodell trägt der Anleger das wirtschaftliche Risiko für die erfolgreiche Baufertigstellung eines Gebäudes mit. Und diese Anlageform kennt eine „ große“ und eine
„ kleine“ Variante, wobei Letztere die weiter verbreitete ist.

Eine Frage der Größe

Im „kleinen“ Modell erwirbt man ein fertiges Konzept, während beim „großen“ Bruder die Eigentümer alle Entscheidungen selbst übernehmen. „ Die maximale Anzahl der Bauherren wird dabei durchschnittlich zwischen sechs und acht Personen angesetzt“, erklärt Walter Stingl, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer in Wien. Sind noch mehr Personen involviert, erschwere dies die gemeinsame Willensbildung.

„Das „ große“ Modell ist nur dann empfehlenswert, wenn ein ganzes Haus von einer Person erworben wird,“ sagt Walter Wittmann, Vorstand der Premium Immobilien AG. „ Für viele Kunden, die beruflich sehr eingesetzt sind, wäre das „ große Modell“ nicht attraktiv.“ Schlicht aus Zeitgründen. Schließlich müsse man sich um den Verlauf der Bauarbeiten kümmern und verpflichtend bei den Eigentümerversammlungen anwesend sein. „ Und dabei sind Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern nicht selten“, so Wittmann.

Ein langfristiges Modell

Ein Investment in ein Bauherrenmodell rechnet sich, da sind sich die Experten einig, für Menschen, die über ein Jahreseinkommen von 60.000 Euro verfügen. Aufgrund der Langfristigkeit des Investments interessieren sich zumeist Personen dafür, die nicht älter sind als 45 Jahre und somit noch viele Erwerbsjahre vor sich haben. “Angesprochen fühlen sich vermehrt jüngere Menschen“, erzählt Wittmann. Und nicht nur Steuervorteile sind Motive für ihr Investment. „ Wir stellen fest, dass es –anders als früher – vielen auch um die Möglichkeit der Erwirtschaftung von Erträgen aus laufender Vermietung und Verpachtung geht.“

Über eine Reihe von Dingen müssten sich angehende Bauherren allerdings klar sein, meint Thomas Malloth, Fachobmann der Immobilien – und Vermögenstreuhänder. Zunächst: „ Es handelt sich um ein langfristiges Investment.“ Ein vorzeitiger Ausstieg sei nur schwer möglich oder mit finanziellen Verlusten und Nachversteuerung verbunden.

Für die Berater, die die Anleger betreuen, sei essenziell, sich das Umfeld des Kunden genau anzuschauen. Dazu gehören natürlich die Einkommenssituation, aber auch die familiären Verhältnisse. „Das Vermögensinvestment muss in das Leben des Kunden hinein geplant werden“, so Malloth. Doch auch die verschiedenen Bedingungen, an die die Förderungen des Bauherrenmodells geknüpft sind, werden manchmal vergessen. „So ist etwa der Mietzins nach oben hin gedeckelt.“ Gerade das, meint Wittmann, mache die Wohnungen bei Mietern so beliebt.

„ Wichtig bei der Entscheidung für ein Bauherrenmodell ist, sich den Anbieter genau anzuschauen“, so Wittmann. Auf Referenzprojekte und Erfahrung sei zu achten. Die Auswahl des Objekts sei maßgeblich, nicht so sehr der Bezirk, vielmehr der Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel. „ Der zweite Bezirk gewinnt gerade stark an Wert, unter anderen durch den Bau der neuen WU“, so Wittmann. Und zusätzliche Impulse würden die Bauherrenmodelle bringen.

Rentabilität prüfen

Die grundbücherliche Sicherheit des Bauherrenmodells sei ein Vorteil, meint Herbert Gartner, Rechtsanwalt in Wien. Doch der Investor dürfe nicht übersehen, „ dass er nur ein ideelles Miteigentum an einer Liegenschaft erwirbt“. Es komme zu „ keiner Begründung von Wohnungseigentum. Dieser ideelle Mieteigentumsanteil ist de facto unverkäuflich. Neben der steuerlichen Komponente sollte das jeweilige Modell unbedingt einer genauen zivilrechtlichen Prüfung unterzogen werden“, rät Gartner.

„ Bevor man sich für ein Modell und ein Angebot entscheidet, sollte man die Rentabilität gut prüfen. Bei Bauherrenmodellen in Objekten mit Altmietverträgen lässt sich weniger Miete erzielen. Und auf die Mieterstruktur sollte man achten, rät Gartner. Mietausfälle können die Prognoserechnung, die Grundlage für die Investmententscheidung, war, gehörig durcheinanderbringen.

Und auch zusätzliche Kosten fallen an: Als Miteigentümer muss man für Erhaltung und Sanierung aufkommen. Und ist zudem verantwortlich für Eigentümerverpflichtungen wie etwa die Streuung im Winter. Auch durch Kosten für Projektmanager, Konzeption, Steuerberatung und Treuhänder könnte sich der Kaufpreis so stark erhöhen, dass sich ein Investment womöglich nicht mehr rechnet.

Ob nach dem „ kleinen“ oder „ großen“ Bauherrenmodell abgerechnet wird, verändere das kaufmännische Endergebnis eher geringfügig, meint Margit Potzgruber, Vermögensberaterin aus Wien.

„ Wichtig ist, sich zu überlegen, wie man den Anteil nach Ende der Finanzierung verwertet. Wer danach plant zu verkaufen, sollte bedenken, dass Zinshausanteile verhältnismäßig geringere Preise erzielen als bereits parifizierte Eigentumswohnungen.“ Das Bauherrenmodell eigne sich am besten für jene Anleger, die außer einer nachhaltigen Investition und der entsprechenden Steuerprogression auch planen, das Objekt am Ende zu behalten. „ Um etwa mit den laufenden Erträgen die Rente mitzufinanzieren“, so Potzgruber.

Einmal Bauherr sein

Anlageform Bauherrenmodell

Geeignet vor allem für jene, die in die höchste Steuerklasse fallen. Man erwirbt eine Beteiligung an einer Projektentwicklungsgesellschaft oder einen ideellen Miteigentumsanteil an einem Gebäude. Je nach Risiko unterscheidet man zwischem „ kleinem“ und „ großem“ Modell.

„ Kleines Bauherrenmodell:

Die verbreitete Version, die sich für alle eignet, die keine Zeit oder Lust haben, sich in den Bauprozess einzuschalen. Die Anleger „ kaufen“ ein fertiges Konzept.

„ Großes“ Bauherrenmodell:

Die investierten Eigenmittel sind meist höher. Der Bauherr nimmt Einfluss auf die Gestaltung des Gebäudes.

Steuervorteile:

Der Herstellungsaufwand kann etwa auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Aufwendungen für Instandsetzung auf zehn Jahre.

Ein Unterschied zwischen den Modellen besteht darin, dass beim „ großen“ die Sanierungskosten nicht in die Grunderwerbssteuerbemessungsgrundlage fließen.

Autor: Mag. Katharina Braun für „die Presse“, 2010