Mag. Katharina Braun -

Aufwind. Neue Steuerregeln könnten die Beliebtheit realer Werte als Anlageobjekte erhöhen.

Mit Aktien hat der Durchschnittsösterreicher wenig am Hut, Österreich bildet bei der Aktienveranlagung das europäische Schlusslicht. Weit beliebter sind da schon Immobilieninvestments – und die Vorliebe dafür könnte sich weiter verstärken.

Denn während beispielsweise Immobilienaktien künftig von der neuen Vermögenszuwachssteuer erfasst sind, bleiben Direktinvestitionen in Immobilien davon ausgeklammert.

„ Unter Direktinvestition ist neben dem Erwerb des zivilrechtlichen Eigentums an einer Immobilie auch die Anschaffung von Anteilen an einer Personengesellschaf, die Immobilien besitzt, zu verstehen“, so Roland Reisch, geschäftsführender Gesellschafter von TPA Horwath.

Für Helmut Hardt, geschäftsführender Direktor der Wiener Privatbank sind die Immobilien – Direktinvestments die indirekten Sieger des Steuerpakets. Denn bei Wertpapierveranlagungen müsse man nicht nur mit höheren Wertschwankungen leben, sondern künftig außerdem noch 25 % der Gewinne an den Staat abführen. „ Das drückt deutlich auf die Rendite. Immobilien – Direktinvestments werden dadurch sehr attraktiv.“

Aufwendungen verteilen?

Entschärft werden soll ein steuerliches Problem, das bislang im Zusammenhang mit Immobilieninvestments bestand. Nämlich das Fehlen ausreichender Möglichkeiten, im Rahmen außerbetrieblicher Einkünfte – insbesondere aus Vermietung und Verpachtung – Aufwendungen auf mehrere Jahre zu verteilen. So entschied der Verwaltungsgerichtshof noch im Juni dieses Jahres in einem Fall, bei dem es um den Abbruch eines Gebäudes und die Neuerrichtung eines Parkplatzes auf dem Grundstück ging, dass es sich bei den gesamten Kosten – dem Restbuchwert des Gebäudes samt Abbruchkosten – um Werbungskosten handle und deren sofortige Abschreibung geboten sei. Er knüpft bei dieser Entscheidung an die sogenannte „ Opfertheorie“ an: Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein noch benutzbares Gebäude mit der Absicht, es abzureißen, und wird dann anstelle dieses Gebäudes ein neues errichtet – also das alte quasi „ geopfert“ -, sind demnach unter bestimmten Umständen die Abbruchkosten und der Restbuchwert auf die Herstellungskosten des neuen Gebäudes zu aktivieren und somit auf die Folgejahre aufzuteilen. Im vorliegenden Fall sei aber kein Gebäude errichtet worden, sondern eben ein Parkplatz, so der VwGH.

Die Beurteilung als Werbungskosten sei aber für den Steuerpflichtigen ein erheblicher Nachteil, mein Steuerberater Michael Meischl von der Steuer & Beratung GmbH. Denn:
„ Werbungskosten wirken sich nur im Jahr des Abflusses aus, und ein Verlustvortrag ist ausschließlich bei den betrieblichen Einkunftarten zulässig.“ Bei außerbetrieblichen jedoch nicht. Der Steuerpflichtige fällt somit um die Möglichkeit um, den Verlust mit Einnahmen gegenzurechnen.

Das könnte bald entschärft werden: Das Einkommensteuergesetz soll dahingehend geändert werden, dass auch im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestimmte Aufwendungen auf Antrag über 10 Jahre verteilt werden können. Man muss dann also nicht mehr die „ Opfertheorie“ strapazieren, um in den Genuss dieser Erleichterung zu kommen. Anlass war eine Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes, wonach die geltende Regelung außerordentliche Wertverluste und ungewöhnliche Kosten im Zusammenhang mit Mietobjekten nicht ausreichend berücksichtigt.

Zu beachten ist außerdem, dass ab der Veranlagung 2010 der Gewinnfreibetrag auch für Anschaffungs – und Herstellungskosten für Gebäude geltend gemacht werden kann. Bis zu 100.000 Euro Gewinn – abzüglich des Grundfreibetrages von 30.000 Euro – können so um 13 Prozent verringert werden. Voraussetzung ist eine entsprechende Investition.

Unverändert bleibt, so Reisch, die Spekulationsfrist beim Erwerb von Immobilien. Für Direktinvestments im Privatvermögen gilt nach wie vor eine Mindestbehaltedauer von zehn Jahren. Nach deren Ablauf kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden.

Autor : Mag.Katharina Braun – "DiePresse" – Wien